ALTERAÇÃO DE SACADAS DE APARTAMENTOS

 

A alteração de sacadas de edifícios de apartamentos, com a significação de alteração de fachadas, é um problema de relativa recorrência nos Juizados Especiais. Quase de forma invariável, os Regimentos Internos dos condomínios vedam terminantemente essas alterações sem a expressa autorização da assembleia geral dos condôminos. Chamo a atenção para o fato de que os advérbios “terminantemente” e “expressa” são utilizados com frequência nos dispositivos regimentais que tratam da matéria. Essas proibições constam também do art. 1.336, do CCB e do art. 10, I, da Lei 4.591/64. As alterações das sacadas, geralmente não envolvem obras que alterem o projeto arquitetônico do prédio ou comprometam a sua estrutura. Trata-se, usualmente, de alterações puramente estéticas, como, por exemplo, substituir uma textura de reboco rústico de churrasqueira por pastilhas cerâmicas coloridas e outras obras do mesmo gênero. Uma modificação de fachada extremamente comum é o envidraçamento das sacadas; tão comum que a maioria das assembleias gerais dos prédios de apartamentos autoriza a sua instalação, de acordo com um determinado padrão eleito. O problema surge com essas alterações na parte interna das sacadas, em hipóteses com a indicada acima.

Não há uniformidade na jurisprudência a respeito do assunto; pelo contrário, está estabelecido um grande subjetivismo na apreciação do que se pode considerar como alteração de fachada, ora dando-se primazia às regras regimentais, ora relativizando-se o rigor dos dispositivos legais atinentes à matéria. De minha parte, vejo a questão primordialmente sob o aspecto econômico, e penso que a proibição de modificação de sacadas é uma proteção do condomínio contra a desvalorização do empreendimento imobiliário, uma vez que, se cada condômino decidir mudar a textura, cor, e materiais usados para revestir a sua churrasqueira, o prédio perderá toda a sua harmonia arquitetônica, causará uma impressão desagradável de obra reformada e isso poderá implicar em diminuição do valor do edifício e suas unidades.

Além disso, quem vive em apartamentos tem que se submeter às restrições que, mesmo antipáticas para alguns, valem para todos. Um único condômino que pinte a sua sacada interna de cor diferente daquela constante do projeto está criando um precedente para todos os demais e criando uma situação extremamente difícil de ser equacionada daí em diante, justamente porque todos os demais podem resolver efetuar alterações semelhantes. É bom lembrar que essas alterações poderão até se estender a pequenas reformas de estrutura, como transformar a sacada em prateleiras, por exemplo. É relativamente fácil afirmar que uma churrasqueira não pode ser mudada em floreira, mas se outra já tiver sido recoberta com ladrilhos coloridos, fica difícil estabelecer o limite entre uma conduta permitida e outra proibida. Só haverá, então, uma alteração vedada: eliminar o subjetivismo de cada proprietário, a partir do precedente criado. Afinal, com base em que critério se poderá avalizar uma determinada alteração, se ela é expressamente vedada no Regimento Interno do condomínio?

O precedente é perigoso quando se trata de apartamentos em condomínios não só quando se trata de alteração de fachadas, mas também em qualquer outra conduta vedada pelo Regimento Interno e que é desafiada por um dos moradores. Inclue-se, aqui, a questão da permanência de animais nos apartamentos, distúrbios sonoros, e mau uso da unidade em geral, temas que escapam ao propósito deste artigo.

Enfim, do meu ponto de vista, a alteração de fachadas (sacadas) é uma deformação do conteúdo do direito de propriedade em condomínio. O Regimento Interno que repete disposições legais (CCB e Lei das Incorporações), não pode ser relativizado, quando regula a matéria de forma absolutamente clara e objetiva, porque não há nenhum critério seguro que possa justificar essa relativização. Não há exceções e nem se pode criar precedentes. O condômino que não compreende isso não está preparado para conviver em edifícios de apartamentos.

Este artigo não tem pretensões acadêmicas.