CONSTRUÇÃO CIVIL – ASPECTOS SOBRE GARANTIA E AÇÃO

   Os contratos de empreitada observam dois prazos, um que é atinente à solidez e qualidade da obra, que pode ser considerado o prazo de garantia legal (art. 618, do CCB) e outro, que se refere ao exercício da ação para reclamar dos vícios e imperfeições que ocorrerem durante o primeiro período. Este último prazo está inserido na regra geral do mesmo Código Civil, em seu art. 205, que é de 10 anos.

   Por outro lado, o fato de o contrato de empreitada ser tratado na legislação comum não exclui, de forma nenhuma, a sua natureza consumerista, especialmente quando se trata de construção de edifícios de apartamentos, que se dirigem ao público em geral, tanto que o empreiteiro ou incorporador fica vinculado à oferta e publicidade que der ao seu empreendimento (arts. 30 a 38, do CDC). O CDC, em seu art. 27, faz menção a prazo diferente (05 anos), e essa aparente contradição sera objeto de uma breve abordagem.

   Apenas para situar os contratos de empreitada e contrução civil no plano das relações de consumo, cito o exemplo bem comum dessa responsabilidade no contexto da oferta enganosa ou sub-reptícia, quando o  construtor oferece um folder impresso em papel de alta qualidade, com impressão em milhões de cores e anuncia o empreendimento como de alto padrão, mas não dá o devido tratamento acústico nas lajes. Num caso assim, o logro do comprador é evidente, pois apartamento barulhento e alto padrão são conceitos que se excluem e havendo prova de que falta vedação acústica na forma das resoluções e normas específicas, responde o construtor até pela rescisão do contrato e indenização por perdas e danos. Não há qualquer dúvida que a relação entre as partes é uma relaçao de consumo.

  Na questão dos prazos, é preciso observar que uma coisa é o prazo de garantia legal, que o CCB estipula, em relação à solidez e segurança, de materiais e solo, que é de 05 anos; outra, completamente diferente, é o prazo prescricional ou decadencial para o exercício da ação que decorrer da verificação daquelas falhas.

 Quando se insere o contrato de empreitada no plano das relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, regula o prazo do exercício da pretensão, ou seja, o prazo prescricional,  em 05 anos (art. 27), mas faz expressa remissão a sua Seção II, na qual encontra-se o art. 12. Este dispositivo legal trata da responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço, ou seja, especificamente da responsabilidade pelos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes. Isso é o que se vê com clareza do § 1º, do mesmo artigo. Quando define o que é produto defeituoso, faz da seguinte forma:  é o que não oferece a segurança que dele se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: sua apresentação, o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam, a época em que foi colocado em circulação. O art. 12, do Código de Defesa do Consumidor, trata, portanto, de acidentes de consumo propriamente ditos, que acarretem dano patrimonial, físico, ou moral ao consumidor. Pode-se até imaginar que uma construção seja insegura, mas o prazo não se aplica em razão da insegurança e sim dos danos causados ao consumidor.

    É isso o que diz a lei. Logo, o prazo quinquenal previsto no art. 27 aplica-se  ao exercício da ação que pretende a reparação dos danos causados em acidente de consumo, considerando-se a interligação que o legislador fez entre defeito e segurança (art. 12, § 1º). Quando se trata de solidez e segurança da obra (sem que tenha ocorrido acidente de consumo), incide o prazo geral do art. 205, do Código Civil. Nesse sentido tem reiteradamente se manifestado os tribunais: Aplica-se o prazo prescricional de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil, à reparação civil por danos decorrentes de inadimplemento contratual. Precedentes. (AgRg no Ag 1327784⁄ES, Rel. Ministra Isabel Gallotti, 27⁄08⁄2013, DJe 06⁄09⁄2013). No mesmo sentido, AgRg no REsp 661548/RJ, AgRg no Ag 1366111/MG, rel. min. Luis Felipe Salomão; AgRg no Ag 1208663/DF, 2009/0138037-3, rel. min. Sidnei Beneti, entre várias outras).  Essa posição está assim ementada na última decisão citada: “Na linha da jurisprudência sumulada desta Corte (Enunciado194), ‘prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra’. Com a redução do prazo prescricional realizada pelo novo Código Civil, referido prazo passou a ser de 10 (dez) anos. Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 do Código Civil, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional acima referido.

VÍCIOS DE QUALIDADE E VÍCIOS DE SEGURANÇA:

   Entretanto, quando se fala em se fala em vícios ou defeitos de construção, a jurisprudência faz uma diferença entre os vícios aparentes que configuram má execução simplesmente ou defeitos de qualidade e aqueles que comprometem a segurança ou habitabilidade do imóvel, para efeitos de definir o prazo do exercício da ação: embora o art. 618, do CCB refira-se expressamente a 05 anos, entende-se que esse prazo se refere apenas à solidez e segurança, não abrangendo as questões menores. Nessa hipótese, não incide a regra do  Código Civil, mas a do Código de Defesa do Consumidor, que fixa esse prazo em 90 dias, quando se tratar de vícios aparentes (art. 26, II).

   Esse tratamento é bastante ponderado, porque o consumidor aqui é titular de um direito potestativo (veja-se a respeito o artigo de AGNELLO AMORIM FILHO, “Critério Científico para Distinguir Prescrição e Decadência”, em PDF na rede) e não pode submeter o empreiteiro ad infinitum com a ameaça de sofrer uma ação. Trata-se, portanto, de prazo decadencial, mas com a particularidade de que ele pode interrompido mediante reclamação do consumidor até a resposta negativa do construtor (art. 26, § 2º, I, do CDC).

 Relevante julgado do STF abordou esse tema de maneira bastante ampla, estabelecendo distinções importantes, abrangendo a hipótese dos vícios aparentes e introduz um conceito de “efetiva ameaça à solidez e segurança do imóvel”, num caso em que estava se discutindo defeitos de colocação de piso, rodapés, banheiros e  uso de materiais inferiores, como se vê. A solução encontrada, de abrigar de garantia em 90 dias, com base no art. :

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. APARTAMENTO. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO. REPARAÇÃO. PRAZO PARA RECLAMAR. VÍCIOS APARENTES. NÃO COMPROMETIMENTO DA ESTRUTURA DA EDIFICAÇÃO. DECADÊNCIA. APLICAÇÃO DO CDC.

  1. É de 90 (noventa) dias o prazo para a parte reclamar a remoção de vícios aparentes ou de fácil constatação decorrentes da construção civil (art. 26II, do CDC).
  2. Na vigência do estatuto civil revogado, era restrita a reparação de vícios (removíveis) na coisa recebida em virtude de contrato comutativo. Prevalecia, então, para casos como o dos autos (aquisição de bem imóvel), a regra geral de que cessa, com a aceitação da obra, a responsabilidade do empreiteiro. A regulamentação legal do direito, nos moldes como hoje se concebe, somente veio a lume com a edição do CDC, em 1990. 3. O prazo de garantia de 5 (cinco) anos estabelecido no art. 1.245do CCde 1916 (art. 618 do CC em vigor) somente se aplica aos casos de efetiva ameaça à “solidez e segurança do imóvel”, conceito que abrange as condições de habitabilidade da edificação. 4. Recurso especial provido.”

     Do corpo do acórdão extrai-se o seguinte trecho:

Colhe-se do art. 1.245 do Código Civil de 1916 – preceito legal que fundamentou o acórdão recorrido e que tem seu equivalente no art. 618 do CC em vigor – que o prazo de garantia ali estatuído em favor do dono da obra (5 anos) somente se aplica aos casos de efetiva ameaça à solidez e segurança do imóvel. Por certo o dispositivo há de ser interpretado de forma mais ampla do que sugere a construção gramatical, de modo a abranger não apenas os defeitos que possam ocasionar a ruína da edificação, mas também aqueles outros que, nada obstante de menor gravidade, possam, ainda assim, comprometer a habitabilidade do imóvel. Esse é o entendimento há muito predominante no STJ, conforme deixa claro o seguinte trecho do voto proferido pelo Ministro Eduardo Ribeiro no REsp n. 32.239-3/SP (DJ de 16/5/1994): Documento: 31479812 – RELATÓRIO, EMENTA E VOTO – Site certificado Página 3 de 7 Superior Tribunal de Justiça “A citada norma legal efetivamente faz referência a solidez e segurança do trabalho e a doutrina mais conservadora empresta-lhe interpretação estrita, por tê-la como de caráter excepcional. Observa-se hoje, entretanto, tendência a ampliar-lhe a abrangência, para compreender os defeitos graves em geral e não apenas aqueles que pudessem traduzir risco de ruína. Embora fazendo restrições, CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA dá notícia dessa corrente, salientando que encontra amparo no Direito Comparado, especificamente nos Códigos, mais modernos que o nosso, de Portugal e Itália (Responsabilidade Civil – Forense – 2ª ed – p. 221). Considero que cumpre realmente ter-se em conta o atual estágio da construção civil que se expandiu notavelmente e aprimorou técnicas. Há que se entender, de acordo com os tempos que correm, não ser possível ter-se como seguro, para quem dele vai utilizar-se, o prédio que apresente defeitos como infiltrações e outros, capazes de causar dano à saúde dos moradores, dizendo com a salubridade.” Na mesma linha, destaca-se a seguinte lição de Nancy Andrighi, Sidnei Beneti e Vera Andrighi: “Edifício é toda construção que dá guarida ao homem em sua atividade profissional ou para fins de habitação. São edifícios as casas de um pavimento ou mais, os prédios residenciais, os templos religiosos, as lojas comerciais e os galpões. O edifício, em sua acepção jurídica, pode ser construído em madeira, alvenaria ou em qualquer outra técnica de construção civil. […] Embora o conceito empregado pelo art. 618 seja amplo, razão pela qual cumpre à jurisprudência esclarecer, caso a caso, o conceito da expressão edifício e outras construções consideráveis , é certo que a garantia legal ali estabelecida não se estende a pequenas obras, como o levantamento de um muro. Da mesma forma e, em que pese o louvável esforço judicial para ampliar o conceito de solidez e segurança, incluindo neles a falta de habitabilidade ou de salubridade, ficam fora da proteção legal os vícios ocultos de pequena monta, que não ponham a obra em risco de ruína, mas que representam mero incômodo para o comitente.” (Comentários ao novo Código Civil, 1ª ed. Forense, 2008, p. 323.) Tal disciplinamento, contudo, ainda que compreendido de forma mais abrangente do que sugere a letra da lei, conforme aqui explicitado, não guarda correlação jurídica com a hipótese dos autos, em que os defeitos reclamados no imóvel objeto da lide são de ordem meramente estética e de acabamento (desajustes na colocação de pisos, alizares, banheiras e rodapés, além do emprego de materiais de qualidade supostamente inferior à dos utilizados no apartamento modelo, exposto no estande da incorporadora), não tendo, por consequência, o condão de comprometer a solidez da edificação ou de colocar em risco sua habitabilidade…

     … Nenhuma dúvida há, portanto, quanto à subsunção do feito à regra do art. 26, II, da Lei n. 8.078/90, que fixa em 90 dias o prazo para reclamar a remoção de vícios aparentes ou de fácil constatação, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. Impõe-se, pois, o reconhecimento da decadência do direito manifestado nos presentes autos, visto que, tendo recebido as chaves do imóvel em 18/2/1999, somente 4 anos depois (em 20/2/2003) é que os autores, ora agravados, acionaram o Poder Judiciário.” RECURSO ESPECIAL Nº 1.172.331 – RJ 2009/0247419-2, rel. Ministro João Otávio Noronha).

     Este artigo poderia abordar o tema com maior detalhe e aprofundamento, mas esse nunca é o meu propósito. Foi escrito para atender a um amigo, com o objetivo de despertar em seus alunos o interesse pelas questões neles abordadas e estimular a curiosidade para investigarem melhor as possibilidades de tratamento da matéria