PINTURA NOVA – A CLÁUSULA ABUSIVA NAS LOCAÇÕES

     Os contratos de locação de imóveis agora contam com uma nova cláusula que entrou na moda há alguns anos: a obrigação do locatário de restituir o imóvel inteiramente pintado ao término da locação.

   É uma cláusula ameaçadora, cujo descumprimento obriga o locatário pelo pagamentos dos aluguéis e todos os outros encargos da locação, até que a nova pintura seja realizada, o que, então é feito pela imobiliária, que vem a juízo em seguida requerer o ressarcimento de toda a fatura.

     Essa cláusula não é apenas abusiva. É irracional, porque subverte a ordem da natureza das coisas. Pintura interna de residência dura anos, décadas, como a experiência comum de todo cidadão reconhece. Repintar o que está pintado e perfeitamente conservado após um ou dois anos de vigência da locação não faz nenhum sentido.

       De fato, essa estipulação chega a ser um achado jurídico, porque consegue reunir o abuso (de direito) e o irracional (o contrário à razão) num único enunciado.

      A lógica distorcida apresentada pelas imobiliárias é a de que o imóvel foi recebido pintado e assim deverá ser restituído, ou seja,  é um raciocínio circular, que retorna ao ponto de partida, desprovido de conteúdo racional. Pode-se dizer que é uma espécie de lógica do desperdício, o elixir da juventude do imóvel, como se não fosse da ordem natural que as coisas envelheçam.

       O abuso consiste em transferir para o locatário uma obrigação do proprietário, que é a de fazer ele próprio a manutenção do imóvel contra os desgastes naturais do tempo. O proprietário não pinta o interior do imóvel em que reside a cada dois anos; pinta-o quando for necessário e faz isso uma ou duas vezes na vida, se tanto fizer.

      Assim, esse é um assunto da alçada e interesse exclusivos do proprietário. Se a locação é um negócio economicamente atraente, cabe ao locador tornar seu imóvel atrativo para os interessados e não transferir esse ônus para o locatário.

      De direito, cabe ao locatário restituir o imóvel nas condições em que o recebeu, ressalvados os desgastes naturais de sua utilização regular. Se a pintura esmaece por causa da luz que entra pelas janelas, ou por causa de uma umidade causada por defeito de construção ou orientação solar desfavorável, esses são efeitos naturais e esperados. Estranho seria que eles não ocorressem.

      Pode-se afirmar com segurança que é nula a cláusula contratual que disponha essa exigência, por afronta direta ao art. 23, III, da Lei n. 8.245/91, que regula as locações prediais urbanas e estabelece com precisão que o desgaste natural do uso não é de responsabilidade do locatário.

      Há sólida jurisprudência a respeito. Como exemplo:

Locação de imóveis. Indenização. Danos e lucros cessantes constatados após devolução do imóvel. Procedência. Inexistência de obrigação de restituir o imóvel pintado de novo. Verbas para pintura e para os reparos decorrentes do desgaste natural do imóvel indevidas. Obrigação legal de restituir o bem no estado em que foi recebido. Art. 23, III, da Lei nº 8.245/91. Locatário que deve arcar com reparos que não decorrem do desgaste natural do uso. Responsabilidade, ainda, por lucros cessantes, correspondentes ao valor do aluguel pelo prazo necessário à recomposição do imóvel no estado original. Recurso parcialmente provido. (0167373-38.2009.8.26.0100. Relator: Cesar Lacerda. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 12/05/2015

TJ-SP – Apelação APL 91072814720098260000 SP 9107281-47.2009.8.26.0000 (TJ-SP) de 05/09/2013, Apelação Nº 0020110-57.2009.8.26.0405 29ª Câmara Apelação nº 0020110-57.2009.8.26.0405 9: “É abusiva, por ofensiva aos princípios que regem a locação residencial urbana, cláusula contratual que prevê a obrigação do locatário de pintar o imóvel, qualquer que seja seu estado, antes de devolvê-lo”.

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. EXIGÊNCIA DE PINTURANOVA. DESCABIMENTO. Conquanto seja obrigação do locatário restituir o imóvel, ao término da avença locatícia, nas mesmas condições que o recebeu, não se mostra pertinente, no caso presente, a exigência dos réus de que seja feita uma pintura nova na casa locada, pois, além do curto período em que perdurou a locação (onze meses), o que afastaria um desgaste maior da pintura, esta, segundo constou no laudo de vistoria de entrada, já apresentava manchas quando da posse do autor no bem, e que somente fora aplicada uma demão nas paredes, ou seja, o serviço anterior não foi de boa qualidade. Ademais, além dessas condições em que se encontra a pintura, houve considerável piora provocada pela noticiada infiltração, sem que houvesse uma nova pintura das paredes, após a aplicação de manta asfáltica no telhado. O interesse processual do autor, na espécie, está presente não pelo fato de ter havido eventual recusa dos réus em receber as chaves do imóvel locado e dar por encerrada a locação, mas sim porque houve a exigência de obrigação que, ao fim, se mostrou indevida, e que obstava que fosse dada a devida quitação ao locatário. (artigo 335 , I , parte final, do Código Civil ) Verba honorária sucumbencial mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70041187550, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 18/07/2013)

      Como toda irracionalidade é teimosa, essa é uma cláusula que vai figurar por muito tempo nos contratos de locação e vai continuar provocando inúmeras disputas jurídicas frívolas, apenas porque alguém, em determinado momento, resolveu inventá-la e ela se multiplicou como um meme em todos os contratos locatícios.

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